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內容來自sina新聞
近幾年，每當房地產市場降溫之際，樓市"泡沫論"、"崩盤論"便大行其道，今年尤甚。許多人動輒拿國外泡沫及破滅的經驗，來論證中國樓市泡沫之 大，描繪未來崩盤之慘。其實，我國的經濟社會發展程度與房地產市場所處階段，與國外情況存在較大差異，不宜簡單對比。為瞭讓大傢更多瞭解國外情況，筆者將 通過系列文章形式，解析國外典型房地產泡沫的生成與破滅，系列之一先談日本。
學者駁斥中國樓市泡沫論 稱不會重蹈日本覆轍
1961年、1973年和1990年，是地價漲幅的三個峰值。前兩次地價大漲，因為有經濟面與需求面支撐，所以沒形 成泡沫，而第三次則不同。從經濟增幅看，前兩次處於8%以上的經濟高增長時期。1974年開始，日本經濟告別高增長，步入中低增長，增速低於5%。從城鎮 化進程看，1974年城鎮化率達到74.9%時，日本住宅建設量達第一個高峰(1987年再創歷史新高)。前兩次地價大漲，城鎮化率不算太高，其中 1961年時城鎮化率尚低於70%。從住房飽和度看，1968年日本戶均住房套數首次超過1，意味著告別住宅短缺時代，而之前的兩次地價大漲，皆處於住宅 需求旺盛時期。第三次地價大漲，則脫離瞭自住需求的有效支撐，形成大泡沫。
從1985年開始，土地價格進入加速上升時期，雖然單個年份的漲幅並未超過前兩次的最高值， 卻是持續大漲時間最久的一次。1986年-1989年，持續保持20%以上的漲幅。1991年相比1985年，六大城市的土地價格指數上漲超2倍。 1990年日本土地資產總額相當於同期日本GDP的3.69倍，占到國傢財富總額的約70%，是美國土地資產總額的4倍，而同期美國土地資產總額僅占國傢 財富總額的25%。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-06-16/081342164982胎房貸銀行利率比較.shtml
史上最大房地產泡沫的破滅之路
其一，日元大幅升值。1985年，迫於以美國為首的西方國傢壓力，日本簽署瞭"廣場協議"，其後日元大幅升值，由1美元兌240日元跌至1986年的 160日元，然後跌速放緩，1988年底跌至130日元，三年累計下跌五成。(而我國自2005年匯改後人民幣持續升值，至今兌美元累計升值僅三成左 右)。本幣升值後，外資大量湧入，同時日本國內資本也異常活躍，股市和房地產市場也隨之急劇升溫。
其二，流動性泛濫。1986年，日本 銀行連續四次降低貼現率，由5%降到1987年2.5%的超低利率水平，這是日本戰後以來的最低水平，並且一直持續到1989年5月。同時，"廣場協議" 使日元對美元持續大幅度升值，日本政府為抑制日元的升值，經常幹預外匯市場，日本銀行大量買進美元賣出日元，造成日元供應量膨脹，加劇瞭流動性過剩。
其三，遍地皆是"自大狂"。20世紀80年代，日本經濟和財力地位顯赫，政府和民眾忘乎所以，都相信地價永遠上漲。日本總理府在1987年的調查顯示， 超過半數以上的受訪者認為"隻有土地是安心並且是有利的"。20世紀80年代後半期，日本企業滿世界輸出資本，甚至在美國大肆購樓，但泡沫破滅後不得不轉 售給美國企業。
其四，大財團、大企業為所欲為。日本的金融制度不健全，銀行與大企業之間休戚與共，而政府又強力支持二者，貸款監管寬 松，除瞭商業銀行等金融機構外，一些由日本財政部支持的住房貸款機構也在土地投機中大量發放信貸資金給開發企業，進一步降低瞭融資成本。1985年至 1989年期間，日本實體經濟不振，很多大企業熱衷於投機土地資產和金融資產，從中獲取巨額利潤，企業的這種投機活動大大推動瞭地價的上漲。
催生超級泡沫的四大因素
追究日本房地產泡沫的短期因素，有四根導火索：一是銀行利率連續大幅度提高。從1989年3月到1990年8月，日本銀行連續五次提高貼現率，過於急劇 的貨幣緊縮加速資產市場崩潰；二是政府緊縮對房地產企業的貸款。1990年4月，大藏省開始就日本金融機構的房地產貸款進行總量控制；三是股市崩盤促使樓 市加速下跌。日本股市從1990年初即開始大幅下挫，樓市1991年才開始大跌，股市下跌的恐慌情緒傳導到樓市；四是境外資金撤離。由於日元升值，外資湧 入日本，許多境外投資機構通過擠破日本股票和樓市泡沫大賺瞭一筆，比如美國老虎基金從1990年初開始拋空日本股票市場，直到1997年亞洲金融危機時， 還持有大量的日本股票市場空單。
日本土地價格和住宅價格長期持續下跌，嚴重打擊瞭建築業。直到2000年，破產的建築企業仍達到 6214傢，占全部破產企業的三分之一。房地產泡沫的破滅使巨額房地產貸款成為壞賬。住友、東京三菱、大和、三和等多數銀行全面虧損，兵庫銀行、北海道拓 殖銀行等最終倒閉。從1992年開始，日本經濟長期低迷，即便是近兩年安倍狠勁折騰，仍未徹底走出泡沫經濟的陰影。
日本泡沫的生成與破 滅，在全球房地產泡沫史上非常具有典型性。從本幣升值、貨幣政策、投資需求、房價漲幅等來看，過去幾年我國樓市與日本上世紀80年代後期有一定的相似之 處，但多數情況要好於日本。更關鍵的是，從宏觀面和基本面分析，當前我國經濟正由高速增長向中速增長轉變，但仍能保持7%以上。2013年我國城鎮化率還 隻有53.7%，明顯低於70%。當前城鎮戶均住房套數剛達到1左右，尚未飽和。總體而言，當前我國房地產業的基本面更接近日本上世紀70年代初期或中 期，而非80年代後期的情形。因此，我國樓市並非如日本當年房地產一樣形成巨大泡沫，因此也不會輕易崩盤。
二戰之後，日本經濟在廢墟上迅猛發展。經濟起飛後，日本地價和房價保持較高漲速。日本不動產研究所數據表明，從1960年至1990年的30年裡，日本 六大城市地價上漲瞭56.1倍。地價帶動房價上漲，地價漲幅高過房價(中國2003年後中國亦如此)。30年間，地價飆升瞭三次。第一次，1961年前後 以工業用地地價上漲為帶頭，最高的年漲幅為53%。第二次，1972年田中角榮發表瞭著二胎銀行借貸缺錢急用哪裡借錢名的《日本列島改造論》，政府采取擴張性財政金融政策，結果引起搶 購土地風潮，1973年出現地價、房價、物價(還有石油危機的因素)皆大漲，六大城市地價上漲38%，住宅用地價格上漲更顯著；前兩次地價大漲後，並沒出 現持續大跌，但第三次大漲結局卻迥然不同。
最後一次大漲才是泡沫
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