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  但海外的融資成本已在不斷上升，據瞭解，去年海外融資利率起點一般在4%~5%左右，今年已經飆升至7.8%以上。有消息稱，有房企甚至在進行10%以上的高息美元融資。不過，記者瞭解到，當下大多數大房企的海外融資成本年息率依然保持在8%左右。



  開年"冰火兩重天"



  火

  與此同時，由於貨幣政策偏緊，不少銀行還推出年化收益率5%~6%甚至更高的理財產品，也很具有吸引力。而一些資金實力雄厚的市民，則紛紛將置業的目光移向瞭海外市場。



  有盤價格"跳水"

  雖然說住宅成交量環比同比都已呈現"朝下"態勢，但土地市場依然"高燒"不止。數據顯示，截至2月2日，北京(樓盤)、上海(樓盤)、杭州(樓盤)、深圳(樓盤)、廣州五個城市1月份的土地出讓金總額已經創紀錄地突破瞭1000億元。其中，特別瘋狂的是北京，僅1月的上半月，土地出讓金已超400億元，接近去年1月205.7億元的兩倍。

  "今年樓市最大的不確定因素不是再出新的限購升級之類的政策，而是資金面可能會趨緊的預期。我們認為，今年銀行信貸可能會有所收緊，而包括信托融資渠道門檻抬高的可能性很大。"中國房地產開發集團理事長孟曉蘇表示。盛勢投資的高層也指出，"監管部門對信托的107號文件將使地產信托面臨考驗，開發商在資金的獲得上很難再像去年那樣如魚得水。"華泰證券人士則認為，由於業內早就流傳影子銀行要從嚴監管，而受影響最大的就是房地產行業，這意味著房企在國內的融資成本要增加。

  國內"錢緊" 海外融資成本也在飆升

  四大一線城市

  中原地產研究持分土地借款二胎年息借貸增貸轉貸中心監測數據顯示，截至2014年1月26日，54個重點城市新房成交約為19萬套，環比去年12月同期下調11%，同比去年1月同期下調15.6%。

  不過，對於大多數二線城市和三線城市而言，2013年則是庫存積累的一年。上一輪調控中由於一二線城市限購政策，使得2010~2011年大量開發企業湧入非熱點二線城市及三線城市，推動這類城市土地成交大量釋放，近兩年以來商品住宅新增供應不斷釋放，進而導致當前庫存持續積累的局面，一些二線城市的成交速度明顯放緩，部分三線城市出現供應過剩風險，未來1-2年時間內預計市場都將處於高庫存壓力之下，房價上漲動力也將被階段性削弱。

2014年樓市料難大漲

  影響樓價

  4大因素

  成交出現下降

  土地市場"高燒"

  記者在采訪中發現，開發商們似乎也已經嗅到瞭寒流的氣息，就在春節前夕，已經有房企開始進行降價大甩賣，其中表現最為明顯的是敏捷地產，旗下多個樓盤優惠幅度極大。像敏捷金月灣，樓王單位亮出的優惠價為1.35萬元/m2，此前，該盤的網簽均價一直在1.5萬元/m2以上。而公寓項目敏捷華美國際更是價格大跳水，特價單位單價僅為1萬元/m2。而此前，該盤的均價一直在1.3萬元/m2左右。30%的價格優惠讓到場的看樓客楊先目前二胎房貸利率最低的銀行貸款全省皆可處理生頗為心動。但最終楊先生還是沒敢出手，其理由是："我總覺得樓市投資開始有風險瞭，還是再看看吧。"

  眾所周知，支撐這些年來樓價飆升的一個根本原因是各個地方政府對"土地財政"的高度依賴。1月，全國各地土地市場特別是一線城市土地市場的火爆，昭示著未來一年樓價想降很難。來自財政部的數據顯示，去年我國財政收入增幅明顯回落。2013年全國公共財政收入累計達到129143億元，比上年增長10.1%，但值得註意的是，國有土地使用權出讓收入41250億元，同比增幅高達44.6%，占全國財政收入的近1/3。受全年商品房銷售面積增長17.3%、銷售額增長26.3%的拉動，房地產營業稅5411億元，增長33.6%；契稅3844億元，增長33.8%；土地增值稅3294億元，增長21.1%；耕地占用稅1808億元，增長11.6%；城鎮土地使用稅1719億元，增長11.5%，火爆的房地產市場是地方稅收的重要來源。



  與此同時，其他三個一線城市的土地市場表現同樣"瘋狂"。1月23日，深圳則因前海地王的誕生而刷新瞭深圳土地單價、總價"雙料"地王紀錄；1月28日，央企中化集團旗下的方興地產以101億元總價競得上海閘北區大寧路街道325街坊地塊，溢價率111.59%，折合樓面地價47609元/m2，刷新瞭上海住宅地塊的最高價紀錄；同一天，廣州開年第一波土地拍賣以連出三"地王"引發市場強烈關註。

  春節假期，廣州天氣持續溫暖晴朗，但樓市的"冬天"似乎已悄然來臨。根據網易房產數據中心統計，除夕至大年初五這6天，全市僅網簽成交瞭32套單位，中心六區零成交。比去年同期的49套明顯少瞭一大截。事實上，今年1月以來，廣州樓市成交已明顯呈現"疲態"，新年樓市開局趨冷的勢頭顯而易見。華遠地產(600743,股吧)董事長任志強日前在一論壇上直言，"我做瞭十幾年房地產報告，今年第一次提出"風險"兩個字"。

  "土地財政"現狀未變

內容來自sina新聞

  據克爾瑞的統計顯示，自2012年下半年起土地市場逐步回暖，2013年以來成交熱度繼續升溫。在土地出讓金方面，重點城市前11月土地出讓金合計同比增長67%，主要是地價較高昂的一線城市及部分二線城市土地成交量飆升，進而帶動土地出讓金快速上行，前11月一線城市土地成交金額漲幅高達195%，幾乎翻瞭兩倍。尤其令人驚訝的是，去年下半年以來，一、二線城市高總價地塊頻出，總價地王紀錄不斷被刷新。

  對此，業界普遍的看法是，"面粉"大漲，"面包"想不貴也難。但樓市高溫能延續多久？有業內人士擔憂地認為，一線城市土地市場已經存在失控的風險。"我最擔心的就是，開發商仍然認為會和2013年一樣保持高速增長的趨勢，這是非常危險的。"華遠地產董事長任志強日前在一論壇上直言，"我做瞭十幾年房地產報告，今年第一次提出"風險"兩個字"。

  去年成交"放量"購買力有透支之虞

  近兩年以來，一線城市和熱點二線城市庫存持續處於低位，最典型的是北京，當前新房可售面積依然在歷史底部徘徊，上海、深圳消化周期較2013年年底呈現下滑，究其原因，是由於2013年以來市場的持續回暖，成交量繼續走高，而相對應的新增供應卻依然不足，以北京為例，去年前11月商品住宅供應面積僅700萬平方米，市場成交面積卻達到瞭1104萬平方米；二線城市中，南京、成都等城市消化周期逼近6個月紅線，而合肥(樓盤)甚至不足5個月，這部分城市市場目前去庫存化特征非常顯著，這也預示著未來房價上漲的大趨勢不變。



  萬達集團董事長王健林對2014年的樓市並不特別樂觀，他認為，兩年之內，除瞭十個左右的熱點城市，全國無需調控。即使是熱點城市，2014年房價漲速也一定會趨緩，因為流動性一收緊，房地產獲得的資金就得減少。若從信貸的角度分析，2014年房價漲幅將趨緩。

  投資渠道拓寬 買房不再是"唯一"選擇

  從國傢統計局發佈的70個大中城市房價指數來看，至2013年10月，京滬穗深四市商品住宅價格指數同比增幅均已超過20%，遠遠超過近三年來的人均可支配收入增幅。

  一二線城市樓價的快速上漲讓普通市民大呼吃不消。老傢在黑龍江雞西、工作在廣州的劉先生表示，現在的樓價實在讓人看不懂，去年一年廣州海珠區的樓價從2萬多一下躍到瞭3萬多，可是老傢的房子單價卻還是3000多元，幾乎沒漲，但新區還是在大片大片擴建，真不知誰會買？劉先生很糾結，在廣州是想買也買不起，可老傢的房子買來能幹啥？

  記者在采訪中發現，持有同樣觀點的市民為數不少。既然湊不足首期去買樓投資，還不如想方設法為手頭有限的資金尋求新的生財之道。今年很多人選擇將年終獎存入餘額寶和理財通，而這個方式也成為今年春節期間工薪族最火爆的年終獎理財方式。





  一方面房企對一線城市土地的"饑渴"引發瞭土地市場的"高燒"，但與此同時，房企的另一個大動作是頻頻海外發債，而此舉意味著房企兜裡的錢其實並不十分充裕。

  冰

  如今，在傳統融資渠道受限、資金面收緊的背景下，基於海外融資成本仍然相對較低，另一方面，隨著美國逐漸退出量化寬松政策(QE)，房企的海外融資難度將大幅上升，許多房企試圖抓住這一時間窗口大舉吸收資金。據北京中原地產市場研究部統計，今年以來，已有近20傢房企紮堆宣佈不同規模的海外融資計劃，合計總融資額逾500億元。而在去年1月，17傢國內房企在海外的發債規模則隻有432億元，照此估算，今年1月上市房企海外圈錢規模同比增幅有望超過兩成。再追溯至2012年，可以發現，今年僅1個月，融資規模就已接近前年全年水平。

新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-02-07/08472599194.shtml

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