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【嘉賓主持】中國房地產學會副會長 陳國強
另外從市場的結構來看，剛才我們也提到，2009年以後二手房、一手房的比重，出現瞭此消彼漲的根本性變化。今年上半年，二手房、一手房的比例，新房是1%的話，二手房是1到2%之間。過去我們把眼光過多放在住宅類產品上，未來的市場住宅之外，其它業態的產品已經成為我們很多企業必選的投資項目。
我再看到鄭總，我們是一年多沒有見，我給武漢做瞭一個項目，武漢哈斯塔的項目，原地照搬奧地利的一個小鎮來做的，當時有一些媒體攻擊他，說他這樣那樣，他當時很緊張，不敢說，我說人傢免費給你做宣傳，你不敢做。到去年我看瞭一圈，當時我跟他講，叫做中國旅遊度假地產商業模式雛形，我當時提出一個理由就是，原來房地產商業可以這樣玩，因為原來都知道商業地產是覆蓋。但是哈斯塔做瞭原版歐洲小鎮進來，花瞭一個億，現在成為旅遊景點，正在申報4A景區，無數大車拉著人去。我去瞭之後，我說不用講別的，你就講你在商業上面給這個行業的貢獻，你不要說你的項目多大，都知道很牛。現在的結果是，每周都有一波一波地產人去參觀，必看的，關鍵是帶著業內的口碑，還帶著銷售，現在有25%是地產傢買的，這是江湖地位。
北京萬悅置業有限公司(萬悅廣場)市場部總監 何強
政策上還需要把握的是土地。涉及到我們開發的，一是城鄉建設用地，一是我們的政策，這是必須要把握和關註的。其次，市場。房地產市場走勢不僅僅是市場，國傢長效機制的建立我們必須要考慮。
第二個困惑，北京和上海比，和廣東比，珠三角地區，就是城市內外差別太大。我們自己的話來說，出瞭北京就是萬丈深淵，主要是指新七環的區域。以前我們一起討論社會保障、討論救濟，說我救濟的水平是給饅頭吃還是給窩頭吃，外邊人吃窩頭，我這給饅頭，都會跑我這兒來，但是我的財政、我的支付能力怎麼辦，是這兩個局限。所以在這樣的情況下，我感覺我們的互動，出去之後的經濟差距、發展程度差別太大，實際上北京成瞭一個孤島，從個人角度來說是不應該的結果。作為首都，應該是周邊經濟發展的一個帶動核心作用才對，是我們今天中央政府提出來大首都經濟圈，或者京津冀經濟圈的城市群的發展，以這樣的定義來看待北京的歷史和北京今後應該發揮的經濟圈發展的作用。
現在我們對所有房地產開發企業的來賓表示熱烈的歡迎。
麗嘉新航城副總經理 朱震華
另外，政策。隨著房地產的發展，關鍵是兩個問題，一個是土地，一個是戶口。我覺得個人地區應該要放開戶口，不要講現在農村戶口變成城市戶口。如果取消戶籍制，大夥就享受同等的公共服務和福利待遇就成瞭，你非拿戶口來，說農村戶口每年轉多少人，應該鼓勵地區做這個事情。那麼在這種情況下，將來隨著首都經濟圈的建立和發展，我們現在所謂考慮的人口流動下的戶籍問題越來越弱化瞭，住在哪裡都是或者是京津冀的人，或者大經濟圈的人，恐怕不會再有這是首都戶口、北京戶口，那是大廠的戶口，這一點的發展要考慮。
鴻坤·理想灣營銷總監 王曉芳
今天的論壇齊聚瞭行業領導和來自北京周邊十幾個城鎮開發企業的代表，為瞭便於大傢相互熟悉和深入交流，首先我花一點時間對今天在坐的嘉賓進行介紹，他們是：
第一個，就北京經濟的發展，特別是三年前提出來北京"十二五"規劃，房地產規劃，從概念上講，從設立的范圍講，最後定位於住宅。那麼在"十二五"發展規劃住宅的建議當中，當時我們強烈的建議，就是要與河北互動，與現在的七環地區資源共享。之後，趙勇從唐山書記調任河北省委，很快就做出瞭一個姿態，把中間的路和北京的基礎設施對接上瞭。
在這兩個前提下，我想談一個虛的、一個實的。虛的，想說說七環助推下首都經濟圈的概念對我們這個區域經濟的影響。京津冀經濟圈的基礎，我覺得應該發揮北京作為首都經濟的核心作用，首都經濟之所以發展比較強、比較快。首先有北京市的努力，但更有全國各地的支持，借助首都之勢，所有的發展機會都輪到瞭北京。無論是計劃經濟下還是改革開放後的社會主義市場經濟建設的發展道路，都是有這樣一個得天獨厚的條件作為基礎。
新浪樂居訊 2013年8月23日，由《安傢》雜志社發起，安傢傳媒集團、中國旅遊度假地產聯盟聯合主辦的"北京新七環區域地產價值高層論壇"在北京人民大會堂賓館成功舉行，與會嘉賓就北京新七環開發建設提升區域地產價值等話題進行瞭深入探討。以下為論壇實錄。
在這樣一個情況下，需要看到的是，這樣得天獨厚的發展，從我自己的知識面來看有兩大困境。第一，北京和天津太近，作為市場經濟也好，作為現代的經濟也好，作為大經濟觀念也好，這樣兩個市場主體擺在一起，實際上不能夠統和發展，這是一個困惑。
中鼎鳳凰城副總經理 周帆
天津盛然投資發展有限公司總經理 李斌
第一個，規劃和政策。規劃關鍵在於看城市所在區域的功能定位和產業或者叫做你的主題產業在規劃當中的表現。
再一個我們市政基礎設施，向圍繞七環以及它的延續的發展節奏。
中國房地產業協會會長兼秘書長 苗樂如
夏天避暑也是必須好的地方。
謝謝主持人，謝謝苗局，我跟苗秘書長接觸，最深刻的一次，是前一段時間在京津新城的討論，我們在很多觀點上一致，特別是在北京七環經濟區域認識上有很多。剛才跟秘書長說，我說秘書長是我所見到地產大佬、專傢學者裡面最有內涵的之一。以後大傢如果有什麼問題，可以通過我們來做顧問。
二是，我們該怎麼做銷售。我們在坐很多項目經常是區域性項目，區域性項目有一個特點，老板不花錢，一般是當地開發商，不花錢。我覺得尤其在坐的有責任教育這個市場，房地產營銷特點是什麼？不需要省錢，而需要賺錢，如果你告訴他賺很多錢再省錢再好不過，我不是因為做瞭這一行讓大傢多花廣告費，而是一個原因，如果這個項目賣得好，你任何一個東西，高高在上的老板知道你做瞭什麼，總有一點項目好，價值好。比如你熬瞭三個通宵，誰知道。所以各位，我們在想，一定是要有動作，你的價值體現在這一塊，這是閉門會議才說的，產銷會老板都是營銷高手，這是第二塊你要去做的，你要體現你的價值，你是有真實價值的，任何一個老板說你投入一百萬多賺一個億，沒有人幹的，關鍵是怎麼告訴他。
【論壇主題】借勢發展·擴大影響·提升價值
第二，調整思路。針對以上形勢的變化，房地產本質上是做金融，房地產本質上也是看政策，尤其在中國研究政策形勢，河北現在抓住這個機會，就像北京認可新七環的概念。再加上對局部來說，還有我個人不遺餘力認為這種機會就是北京新七環。這種形勢我們看到以後，我們來調整思路。調整思路分為兩塊，一塊，我們從理解來看，思路要從當初的本地化、小區化變到向大北京展開，把眼光進入到大北京，兼顧到北京的周邊，比如河北、唐山等等京津冀區域，這是一個課程。第二塊，既然課程有變化，我們的項目定位產品是不是也應當有新的變化。根據課程的特點，我個人覺得如果針對北京，針對非北京本地而言，也會有一小部分本地人買，但不是主體。這裡面的購房者有三個特點，一是有錢人，二是有投資眼光的人，三是直接需求的人。為什麼說有錢人？我們現在的產品大部分不貴，三萬的不多。不要問你的產品便宜，你賣一百萬的產品，在北京賣一千第二順位萬，或者在北京買得起一千萬的人才有可能拿一百萬買你的產品，或者他在北京沒有房子住的人，可能不會投入你的產品，他一定是有閑錢。這一點，我們一定要認識我們的產品，我們的課程，基於這一點，你們手上的客戶實際上是財富。
我看到國外度假小鎮之後，我感覺實際上我們目前很多地方做的缺少小鎮的靈魂，我一直在想這個靈魂到底是什麼？我感覺，從那的居住上看，國外比較成熟的都有常住人口和半常住人口以及旅遊人口。當時我們拿到項目的時候距離村子比較近，有些人認為這是一個不好的方面，但是現在我感覺跟他們這些人接觸和研究，倒覺得其實當時也不是一個口號，就是跟縣裡提出，我們要與這個村子共同發展，能夠把這個小鎮與村子融合，當然這不是居住的融合，是一種生活圈的融合。我覺得這樣可能就會使小鎮有靈魂瞭。在這方面，我們跟當地的政府、鎮也在做一些探討。
象和城總經理 金子
劉文斌：
從這樣一個簡單的回顧可以看到，發展首都經濟圈、發展京津冀城市群是北京的特色。
在我個人看來，北京七環概念的提出，實際上是北京地產最後的機會。為什麼這麼說？整個北京區域內，大七環之外，甚至六環兩側以內沒有任何懸念，其實這沒有懸念、概念對我們營銷團隊來說不需要營銷人的，產品要麼就是賣的動，該賣兩萬，一賣一萬八，這叫開後門，要麼你賣不動，賣三萬賣不動，沒有什麼可發揮的地方。唯一可以就是北京七環兩側，無論對於企業來說，無論對於項目來說，還是對於房地產從業者來說，我想它是最後機會。
我把我們項目做一個簡單的介紹，剛才說叫山旮裡旯，為什麼叫山旮裡旯？我感覺第一次看的時候可能叫不準，但是記住之後，山旮裡旯可能就記得比較清楚瞭，這是一個原因。一個附加的原因是，最早是當時我們做營銷的負責人，他到香格裡拉度假，回來直接到瞭我們的項目，到那兒以後，那個時候還沒有啟動，當時的感觸，這太像香格裡拉，太美瞭。再看我們的項目又在山溝裡面，所以就想到瞭山旮裡旯。
北京新七環區域地產價值高層論壇成功舉行
首先，從區域特征來看，會前在小范圍交流的時候，我們談到北京住宅黃金時代，恐怕是四環、五環以內成傢的主體，或者市場供應的主體，可能在那個階段，每年新房成交量，二十萬套以上，兩千多萬平方米，今天北京市場，如果還是六環或者五環。現在的成交主體在五六環之間，前兩天我特別留意瞭一個數據，2010年以來，北京四環以內出讓住宅種地總的建築規模120萬平米，大傢拿這個數據去看看四環以內未來可以給市場提供新增的量，占北京市場的比例是多大，所以從區域特征來看，顯然是五六環以外，未來五年、十年，它的市場外圍化、郊區化以及六環、七環之間的增量市場，恐怕在區域上會成為我們市場的主體。
下邊我說兩個事。第一個，我們項目的價值。今天的內容也有新七環的房產價值，我認為如果從房產的角度說它的價值，我倒覺得崇禮這個地方還真是得天獨厚，為什麼？一是，北京強大的客戶資源。二是，在北京的氣候裡，是一個四季分明的氣候，在四季分明裡面，作為一個度假的地方，我想崇禮得天獨厚在哪兒？到冬季可以滑雪，到夏季是一個很涼快的地方。
那麼在大北京時代這樣一個視角來觀察，我覺得未來大北京時代住宅的機會，或者市場的結構性特點，可以從這幾個方面來看。
第三個，最後一個問題，關於傳播。很多也私下跟我聊這個問題，廣告、宣傳等等問題怎麼看，包括我們下面也跟這個談認可，跟那個談不認可。我聽苗秘書長講到一句話，這個社會不缺錢，缺的是滿足社會的供給，這句話在內部，跟營銷部門講課的是一樣的話，這個不缺客戶，缺的是你能不能提供滿足客戶的產品，能不能讓客戶瞭解你的價值，這是一樣的道理。經常我們講不出來很多問題，所以我想把我的體會，可能對大傢有一些需要來溝通的東西，跟大傢分享。
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本文導航
- 北京新七環主題論壇成功舉行
- 在大北京的視野下看待區域價值
- 如何把握新七環帶來的機遇
我聽下來，感覺劉總說瞭很多幹貨，最後也有一點私貨，發起瞭一個提議，對大傢來說值得考慮的。劉總講的內容非常有針對性，應用性很強，對在坐各位可以作為下一步項目運作當中的操作性價值。他的演講當中有些觀點、有些判斷，我非常認同。比方說北京地產最後的機會，或者新地產時代，實際上要看在坐所代表的大北京時代的項目，就看各位的表現，實際上會影響，對於未來北京地產的發展或者北京地產的機遇、機會，很大程度上承載著各位的肩膀上。
我個人是這樣來看待新七環的，我的理解、我的觀察。從過去二環開始，三環、四環、五環、六環，和過去每一次畫圈，顯然新七環和過去每一次畫圈的意義很不一樣。首先這個圈已經畫到北京之外去瞭，過去都是立足於北京本地，是老北京或者說小北京，是向內的。這次把這個圈完全開放出來，畫到北京之外，940公裡，周長這麼長，和二環、三環30幾公裡、40幾公裡不可同日而語。過去的環線解決主要的問題，恐怕還是一個交鋒的問題。現在到外環或者新七環，我們理解，我們能夠看到的，能夠去觀察到的，絕不僅僅局限於交通的概念，或者僅僅解決交通一體化的問題，恐怕它承載瞭非常豐富的含義。和過去六環時代、五環時代甚至是四環時代相比，新七環、大外環開啟瞭真正大北京時代，開啟首都經濟圈或者大北京很實質性的舉措，或者是關鍵性的節點。
中國房地產學會副會長 陳國強
第三個，在這個情況下，一定是產業，不要說就是住宅，高密集、低密度，還有奢侈需求。一定要考慮到產業，一定要實現你的項目、你的地形差異化的發展。房地產開發項目應該堅固兼顧到自己所在的地區和周邊的關系，實現多產品的供給。
根據規劃，到2015年"北京七環"建成，河北的涿州、固安、廊坊、永清、武清、香河、大廠、燕郊、平谷、崇禮、懷來等在內的10多個城鎮都在七環的覆蓋或者輻射范圍之內。據不完全統計，目前這10多個城鎮共有近200個在售及待售房的地產項目，與北京新盤日益匱乏的現狀相比，新七環的建設將有力提升這些城鎮和項目對北京以及周邊市場的吸引力，成為北京購房者或投資者的分流渠道。據調查，3年後在新七環附近購房置業的80%將是北京人。
第一個方面，也是目前國內外都在面臨的問題，比如你所負責的項目，你所拿的項目，你所承擔、想得的項目，它的江湖地位是什麼？它在你所在的區域甚至在大的區域處於什麼地位？現在是打群架的時代。在坐的各位寫的是"優秀代表項目"，有很多周邊在你的區域內，你要說你比別人強，那強在哪塊，你怎麼讓大傢認識到你強？我們首先要有一個清晰的目標，你這個項目的江湖地位是什麼，有這個目標。我是要做涿州第一，還是做廊坊第一，還是固安第一，還是崇禮第一，還是大廠，要確定一下。還有可能我無法做所有都是第一，我單項投入點能做到最著名的，我覺得這一定能找得出來，否則很難。我們關鍵是如何讓外界、讓我們的目標客戶群，讓這個圈子承認是最牛的才行，所以江湖地位特別重要。
第三個，外七環作為地區城市發展的骨幹市政基礎設施的建設，必定成為新的骨幹帶或者叫新的熱點區域。當然這一個環形的區域是有一個前提的，如同我們過去一句話，要想富先修路，要想協同發展、統籌發展，首先把市政基礎設施完善起來，與之相帶動的產業必然有一個發展的前提和基礎。
一是媒體的選擇，無非媒體是廣告、網絡、雜志、公關活動、報紙，剩下來有微博、微信、短信，這已經全部概括現在所有的媒體渠道，哪一種效果好？在坐的營銷總監都在想這個問題，我想跟大傢說哪一種效果都好，哪一種效果都不好，不是哪一種不行，而是社會進入瞭多元傳播時代，任何一種煤質解決不瞭傳統的問題，不行大傢可以試。路牌效果好不好？好，但是太貴，而且信息量有限。網絡好不好？網絡好，但是我想問一句在坐的各位，你上網嗎？你上那些網上看房地產的廣告嗎？我做過試驗，95%的人說沒上過，你做這塊的人不上還指望別人上嗎？所以網絡的作用是，為搜索引擎提供素材而已，但是沒有不行。報紙，還看報紙嗎？很少人看。雜志，我是自己做雜志的，真的萬能嗎，也不是，可看可不看，但沒有也不行。短信，短信效果好，原因是什麼？是有其它做鋪墊，這次我說章子怡第三次結婚，你說那是新聞。如果大傢說章子怡結婚，大傢還理嗎，大傢不知道她是誰。短信的作用一定在負載其它載體上的。比如安傢今天做的非常好，我們是和我們媒體自身和控制我們的媒體資源再傳播出去，所以這種需要整合。現在《安傢》一直做的不是媒體一樣的工作，可能在坐的各位是第一次接觸，我們做的是媒體的整合傳播，所以我們現在跟在坐各位有非常深度的合作，大傢以後會看到的。
第二個，從面對破解北京一系列發展的難題，在整個推動首都經濟圈發展的角度，北京的工作，我們區域的工作實際上是落後於珠三角、落後於長三角。
非常感謝秘書長高屋建瓴非常精彩的觀點分享。苗秘書長對北京知根知底，今天的方案尺度比平常要更大一些。談得這些見解、分析、判斷既有宏觀的，也有微觀的，既有務虛的部分，也就是宏觀的部分，也有比較契合企業需求微觀的實在的一些內容。我想，他的很多意見，我相信可以對企業有很切實的參考。
《安傢》總編輯、安傢傳媒集團董事長、知名房地產策劃專傢 劉文斌
第二個，應該註重發揮資源優勢，註意生態建設的要求。在一個區域當中你的產業定位、你的產品定位決不是簡單的搞集中式、集成式的，也就是過度集中、聚集的，肯定要配合生態建設，首都環境、環保的改變，來做好整個外環以至於產業佈局、城市建設的佈局。
第二個特點是有眼光的人，剛才苗秘書長說到這個區域未來，我們可以預期當北京的六環，萬科城，南六環兩萬三，現在兩萬四。我們可以預期再往外面十公裡、二十公裡，現在才多少錢？你想想看，這個推導我們是可以做出來的，所以我們做得出來，有眼光的各方人也會做出來，我們要幫助他們。什麼叫專傢？就是用你的專業詞告訴未來的趨勢，所以我們在專業上依此類推，告訴他，一二三，這個產品會很負不責任的出大的意外，這種意外有可能是政治意外，不出大的意外一定會翻番的。由於他能翻番的概念，在北京城大得多，北京的房子賣到十萬，你說賣到三十萬，有沒有可能性，但這個概念有。在坐大多數在做河北的項目，但很多都是北京的，是有這個感覺的，誰能想象別說四年前、五年前，兩年前、一年前也想不到六環以外，南六環以外賣兩萬多。這是中國地產的怪現狀。
各位領導、各位嘉賓：由《安傢》雜志社發起，安傢傳媒集團和中國旅遊度假地產聯盟主辦的北京新七環區域價值高層論壇現在開始。我是《安傢》雜志主編盧嶸。我代表安傢雜志編輯部對各位領導和各位來賓蒞臨與會表示熱烈的歡迎！你們的到來和發表的意見必將使今天這一場論壇對環首都地產行業區域的發展產生重要的指導意義。
此前北京七環大多數項目都是立足於本地的，隻有少數的項目，比如像京津新城、山旮裡旯這些是面向北京來的，其他的很多項目還是隻能在當地的。我們的轉變是，既然是歷史機遇給我們一個舞臺，給我們一個機會，我們得轉變觀念，要想項目創作得好，我覺得還得是大北京，承接出北京的益處效應。我在這一塊特別期待，因為做瞭這麼多年，從安傢十多年到現在為止，我剛才一個聽苗局聊，一個聽陳國強聊，我們經歷瞭四代人，每一代都有傑出的營銷專傢，我覺得可能在這一代傑出的營銷專傢可能在這個區域產生的，因為北京已經基本上產生不瞭，形成不瞭氣候，無論對公司來說，對項目來說，對從業人員來說，首先是思想觀念的把握，這是我們最的機會。
大傢好，我先自我介紹，我姓鄭，是四通房地產負責人，說到四通大傢比較熟悉，但說到四通地產大傢可能比較生瞭。四通當時在比較輝煌的時候，用很多投資換來一些不良資產，其中不良資產是土地的話，大傢能夠想到一定是比較偏的地方，如果是好的地方就不是不良資產瞭。也就是說四通地產實際上是被地產，當時在九幾年的時候做瞭一些土地都是比較偏的。
在討論今天主要的議題之前，我想向各位嘉賓簡單的介紹一下論壇的背景。
很榮幸做客串嘉賓主持，接下來今天的論壇，初步考慮分為幾個環節。首先，請幾位行業的領導、知名的地產專傢，就今天探討的主題"新七環蘊含的地產價值"，首先做相應的主題發言。主題發言之後，我們會針對相關的話題組織幾個對話，請在坐各位參與互動，把相關的主題有更深入的探討。
京津新城營銷總監 張曉剛
現在我們看到的環保霧霾問題，交通擁堵，公共資源極度的集中。之前我們說疏解人口，我覺得北京首先不是疏解人口，而是應該把北京公共資源、公共服務疏解到周邊城市。現在我們看到的是，北京和周邊沒有形成統籌、協調、互補的發展。我和政協建議，比如河北每個廠子，給他GDP算過去，財政補助，人傢損失得補過去，隻能這樣，否則光說把廠子拆瞭，那GDP怎麼做呢，財政收入怎麼解決呢？這是第二個方面，要把首都建成宜居的生態好的環境，必須和周邊統籌、協調發展。
第四個，選好產品，把握好節奏。所謂選好產品，開發商是做住宅，還是做產業園區，還是做旅遊度假，選擇性很大的。那麼在這個選擇性上，定位之後，這一點是供應商給的啟發。說您是做饅頭的，您是做蛋糕的，您的蛋糕是做精品還是做大陸貨，薄利多銷，這需要我們在決策當中統籌把握和考慮的。
另外，把握節奏一定要把握好規劃實現的節奏，一定要吸取鄂爾多斯的教訓。房產調控最大成果就是靠夢得到瞭警示，在三四線城市出現瞭一個好事情，包括以前天天炒溫州，溫州房子跌瞭一半就麻煩瞭。我們過去說金融危機那麼大，因為有30%不管，但是房價跌落30%金融肯定要受到沖擊。這是規劃實現的節奏。
再一個是土地供應的節奏，就跟香河似的，比如領軍企業的項目，我們是考察過的項目，考慮過廊坊地區的，我覺得非常贊成這個政策，但是供地是最大的指標管理，在做項目開發一定要把握節奏，別看開發商膽子那麼大，地方政府什麼都敢答應你，最後天上一飛，就是違法項目。
三義達副總經理 張冬冬
最後，市場。所以我說最後要選好產品，把握好節奏，能實現自己更大的發展，順勢而上，祝大傢取得好的成績。
陳國強：
第二個，虛的來說，從現實情況來看，由於前面講到這種矛盾，特別是北京和天津還有距離，和河北周邊，在坐的企業朋友所在地區的差異性太大，因此在整個城市的功能定位上，在城市的產業鏈發展上，在城市的資源利用上，在城市的空間佈局，在人口的合理流動方面都沒有形成統籌發展，都沒有形成協調發展，都沒有形成互補發展。由此，帶來最大的問題，就是今天首都經濟、首都生活當中所謂的城市病，首都成瞭首堵，成瞭房價極高的地區。當然房價高我個人認為是正確的，今後恐怕還得有增長的空間，不僅是房價，而且還是房租。它定位於世界級城市，那麼北京的生活成本，北京的資源利用，北京的產品標準規格就應該是世界城市的標準，否則跟這個地位不是相匹配的。但由於我們和周邊不是協調發展，不是統籌發展，不是互補發展，所以北京很多應該發揮的經濟技術產業優勢沒有充分挖掘出來，造成瞭北京之外發展落後。
接下來有請行業裡面著名的策劃、營銷專傢，也是安傢傳媒集團董事長劉文斌先生，我們想請他對這個主題的觀點。
主持人：
綠辰·萬華城副總經理 方強
主持人讓我來講講關於北京七環項目營銷策劃包裝，題目非常大。這個話題可以講四個小時，非常難。我盡可能把我的理解和體會，借這個機會和在坐的各位做一個分享。
第一部分，我們如何認清形勢，把握機會。營銷對房地產項目的影響是，我們隻能盡可能的影響決策，因為有些是從頭拿到地以後，那時候進入營銷。還有項目已經定瞭，就這樣瞭，今天京津新城韓總過來。所以力爭不合改變的作品如何做好營銷，這是一個課題。
最近，北京、河北兩地聯手達成瞭加快推進北京大外環高速公路建設的戰略共識，全長約940公裡的北京大外環高速公路將於2015年全線建成通車，北京境內包括密雲至涿州高速北京段、承德至平谷高速北京段隻有90公裡，其餘全部在河北境內。這條大外環也被形象地稱之為"北京七環"。
在這個總前提下，我覺得需要把握好以下幾個要點。
燕達地產副總裁 李豐
這是我想從三個角度說一點虛的。
第三個，有直接需求的人。比如：父親、母親，我在北京可能買不起，或者不願意讓他們來北京呼吸這樣的空氣等等，我讓他在周邊買一個很便宜的房子讓他們住著，最後我去看他們，兼具養老功能的。我相信很多是三者兼具，這是我們的共同特點。
第二，我們的產品、功能，到底七環的產品是度假為主，還是自住，還是什麼樣的？這個事情得復合的看，不能單一的，這是茅塞頓開的，可能有周末短期度假的，也有自用的，也有養老養生的，也有投資的，這是一個特點。所以在這樣的情況下，我們必須在產品特色上分清楚，我們才能營銷，才能夠做得更好。這是調整思路，在客戶群上面、產品上怎麼突破。
第三，當我們認識到意識到瞭該玩的形式瞭，我們也知道產品該做一做瞭。然後就是我們怎麼做的問題。因為我們這次是環北京的新七環，計算一下有13個城市，需求不一樣，所以我無法給一個統一的，隻能把你們的一些共性，由於時間關系提煉出來怎麼做。
今天還有來自北京周邊十幾個城鎮各個開發企業的代表，他們是：
山旮裡旯項目總經理 鄭偉
我們不能往那兒一坐，非要說劉文斌是高大威武，怎麼辦？我們要進行包裝。第二點，就是如何我們找出相關的獨特優勢，這一點不難。老板敢投我的錢做一個項目，一定是有他的特點的，那我們怎麼挖掘這個包裝出來，把它放大。放大的辦法也有，我下面會簡單地講，一開始大傢有疑問，後面沒有疑問。2004年，那時候開盤1000人冒著雨去看，我跟梁總是很好的朋友，梁總說，我當時生病，他去醫院看我，我說大夥都是來看笑話的，你是看我怎麼死的，因為他那個位置，羅馬嘉園才賣七千，經濟適用房的區域，都看怎麼死的，投入半年，重新定義豪宅標準，他的江湖地位一開始就是北京豪宅，這就是他的江湖地位描述，我走進一看，半年、一年，然後做廣告，做廣告，然後等山西人進來買的時候，帶動其他人，終於他成功瞭，現在還有誰懷疑新湖灣不是豪宅，我覺得是這麼定的。這也是目前中國尚不成熟的地產市場給我們這一帶地產人的機會，那在新七環更具有這個可能性，要挖掘獨特性的東西。
陳國強：
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關於這段認識，我希望對大傢有所啟發，因為很多的，尤其董事長、老板這一級，這是第一個。
我們還有幾位重要的嘉賓，分別是：
一是幫老板賺錢，而不是省錢。另外我們要做工作。其次，我們這個時代，新的地產時代產生瞭優秀的營銷人，可能是在北京七環項目過程中，這個產生的過程也是我們在坐各位需要開始新的營銷歷程的過程。我在想一個新的東西，如果需要安傢傳媒、《安傢》雜志願意在這個過程中，為你們推波助瀾，比如說我們可以成立大北京地產營銷精英薈，我們一起來推動這個區域新的營銷思路的形成等等，北京地產的傳統就是傳承文化，以新七環為著眼於的大北京圈地產，同樣可以把北京地產營銷圈子的文化發揚光大，如果大傢可以的話，安傢有很多人來參加瞭，都可以跟你們聊，從這個角度上，安傢不需要你們投入廣告費才能加入。一個行業的心聲，從業人員和參與者都有一份責任和義務，我們才能清晰地看到一個新的地產時代到來的時候，安傢傳媒、《安傢》雜志願意為此承擔我們的責任，謝謝大傢。
陳國強：
首先，先請中房協的苗樂如秘書長，也是中國房地產研究會的苗會長，先給我們作針對這個主題的主題發言。
苗樂如：
剛才苗秘書長談瞭很多，學術界也好，包括京津冀各個方面的探討，幾地經濟結構的關系，一體化，或者都市圈討論很多年，但過去的進展跟我們的預計相比，還是達不到我們的預期，背後的原因有很多。可能和我們不同的所在北京、河北、天津對這個圈的重視程度，或者對這個圈的需求不一樣，過去更多的是河北對北京單方需求比較強，到今天這種互動，相互有需求，這是基本的差別。到今天，我們看到以大外環或者以新七環為標志的實質性的推進區域一體化進程的標志性動作，讓我們今天看到瞭，這和過去老北京時代或者小北京時代相比，是一個關鍵性、實質性的差別。
我個人在很多場合提出一個觀點或者堅持一個觀點，對於過去把房地產十年稱作房地產的黃金十年，我理解房地產十年指的是以北上廣深為代表的房地產城市住宅代表的黃金時代。以北京、上海為代表的這些城市，的確它的住宅高峰時間或者最輝煌的時間可能已經過去瞭，有很多指標可以在觀察，比方從規模，從量，從新房市場，從北京來看，它的規模高峰，新房，2004年、2005年、2006年，持續都是兩千多萬，高的是兩千六百萬成交量。最近這幾年，包括2009年沒有超過兩千萬平米的規模，從量上來說。從市場結構來說，2009年之後，北京市場二手房成交套數規模早就超過一手房的市場，對過去的區域概念裡，老北京時代或者小北京時代的住房市場來說，它的黃金時代已經過去。但是如果放在大北京時代，像以新七環為重要標志的大北京時代的趨勢或者地產區域來看，我相信未來新黃金時代對於大北京這樣的區域范疇來看，它的機遇恐怕落在在坐各位的肩上或者你們所代表的項目的成長。
接下來，有請我們的嘉賓主持中國房地產學會副會長陳國強先生主持今天的主持發言和議題討論環節。
今天的論壇，我們集合瞭高層次的行業領導以及與新七環相關區域的地產開發企業代表，一起深入分析論證新七環區域地產市場的狀況和機遇價值。這次高層論壇，由於涉及到眾多的開發企業樓盤項目的定位分析、市場判斷，為瞭進行深入細致的、開放式的交流，因此，我們采用瞭閉門會議的形式，沒有邀請其他媒體參加。會議之後，我們將整理嘉賓的精彩觀點，利用《安傢》雜志以及合作媒體、網絡、微信、微博等多種形式進行持續廣泛深入地報道。
第二，從客群的特征來看，從2010年以來，新一輪調控以來，限購為基本手段的政策背景之下，今天北京市場的客戶主體或者購房主體已經成為自住為主，無論首次買，還是首改，還是其它需求，我們可以看到自住需求占比從百分之八十幾漲到百分之九十幾。現在的環比從限購之前有根本性的變化。從需求來看，跟客群的變化直接相關，90平米以下，中小套型，適合需求的，首次買房群體，首改群體需求的成為市場上最搶手、最受歡迎的群體。
還有一步到位的高端產品，北京現在在售比較熱銷的像以經貿為代表的一號院，同樣也是市場重要的熱點產品。
《安傢》首先提出並強烈關註新七環這一新的區位概念以及對環首部房地產區域市場的價值，大傢面前有一本《安傢》的8月刊，在這本刊物上我們已經對北京新七環進行瞭深入而全方位的解讀報道。同時我們認為，"新七環"在給北京周邊房地產市場帶來的新的機遇和價值的同時，決不能隻是一個房地產項目的炒作噱頭，更為周邊的項目品質提升提出瞭新要求。
從這幾個方面，都可以看出，在大北京時代它的地產機會點在哪裡或者地產的趨勢，對於大北京來說，和過去的黃金時代相比，剛才說瞭有這些方面的差別，未來北京市場增量的機會點，毫無懸念的，應該更多或者更明顯的反映在外圍，北京的周邊外圍。
今天這樣的主題"新七環"特殊的意義在這裡，我們實際上探討大北京時代地產的趨勢，是這麼一個話題。沿著這個話題，接下來有請今天來參加活動的各位老總一起來探討，在大外環時代、大北京時代，未來地產發展的區域價值，或者說地產的價值，這樣一個課題上。我們先請來自崇禮的，剛才說是香格裡拉的諧音山旮裡旯的鄭總，結合這樣的主題談談你的觀點，你的判斷。
鄭偉：
早安北京營銷總監 雷玲
我曾經一直有個願望，這麼多年一直做比較偏的地方，我還想，如果有機會去做一些好的地段。剛才聽瞭劉總的講話，說是大七環是最後的房地產機會瞭，那我覺得這個願望可能實現不瞭瞭。
謝謝兩位主持人，我結合自己工作的經驗，提出大外環的概念，從認識上交流供大傢來參考。說到大外環、七環，我覺得最起碼是兩個：
我們的項目位置在萬隆的地方，張傢口到承德，從張傢口35公裡正好那個地方叫崇禮，崇禮現在有四大滑雪場，其中目前最大的滑雪場就在萬隆，我們的項目就在萬隆的，等於在萬隆雪場規劃范圍裡面。目前在我們的項目中新起的樓可以看到萬隆滑雪場。
在充分交流探討的基礎上，《安傢》雜志還將聯合中國旅遊度假聯盟，進行尋找新七環區域地產代表作的評選活動，發現那些代表這一區域真正品牌和價值的優秀項目，這些項目將成為安傢宣傳的重點，也必將成為北京市場關註的熱點，將在今年年底人民大會堂地產年度風雲榜上予以隆重揭曉。
陳國強：
實的方面，作為我們房地產在這樣一個前提下，地產價值是有的，但是我個人建議或者我個人的體會，地產的前提不僅僅要看中住宅，不僅僅要看到北京外環人口的居住需要，更應該去看產業的發展，看北京功能定位、首都經濟圈確定後產業的外溢，這是大傢必須關註的。或者反過來說，作為房地產的今天，不能夠再認為房地產的開發就是住宅的開發。我老想，說房地產等同於住宅，但是你連青春期都沒有過，把房地產和旅遊、休閑、養老、地產這樣全面協調起來，你才進入青春期。當我們開發商給投資人打工的時候，叫做房地產的開發和金融體制結合的時候，你才是一個成人，才真正的步入成熟的房地產行業產業發展的黃金階段。所以我個人說，在總體上，大傢不能光看住宅，應該關註著新的經濟圈--七環、大外環建起來之後，它的產能地區、它的產業鏈的銜接，就是不同區域的功能定位。
鄭偉：
對，早幾年我們開發的項目，在秦皇島的南戴河，當時招聘瞭一些當地員工，這麼多年就跟著一些項目走，當時有一個南戴河本地的員工，到瞭崇禮以後，他感覺特別驚訝，他說離北京這麼近還有這麼涼快銀行個人信用貸款二胎年息的地方。說實話，在他腦子裡，北京人避暑一定上南戴河、北戴河，沒有其他地方。但實際上我們在南戴河開發的項目都裝瞭空調，唯獨這個地方沒有空調。上上周末，我在那兒，北京應該是最熱的時候，在那兒晚上要關著窗戶，還要蓋被子。在那裡，北京人把小縣城堵得水泄不通，馬路邊上全是北京車，有些餐廳都在外邊搭著桌子，因為裡邊都坐滿瞭。這個角色在去年是看不到的，也就是發展這麼快，這是一個。
我感覺它的價值或者它的賣點就在於健康，健康第一個是運動，作為滑雪、爬山是沒得說的。第二個是它的氣候。夏天避暑，可能沒有去過的人是感受不到的這種感覺。第三個是它的空氣，據說在海拔1200米，1000-1200米，這個時候負離子和對人的氣壓是最合適的。我們比較有感觸的是什麼，我從北京出發，經常是陰天或者霧霾，那麼走到張傢口的時候，好像天還在陰，但是一過張傢口，因為它的海拔的原因，一下天就晴瞭，所以我覺得它的氣候確實也是得天獨厚的。第四個，它的食品。現在航天員定點供應產業，為什麼？它的海拔高，那個地方沒有蟲子、蚊子，晚上一有風就把這些吹跑瞭。到農民傢裡，現在偶爾還能看到打農藥的，就是趙本山形容的就是這種，好像現在農村沒有用這種打藥的，大部分都是機械化，說明什麼問題？大部分不用打農藥，所以食品健康也是一個賣點。
第二，項目的定位。當時做項目時候的想法是借勢萬隆，因為萬隆已經經營十年，感覺滑雪項目的運動前景是很好，而且增長的速度是很快的。現在定位叫"山地度假小鎮"，我們想做萬隆的補充，比如說在滑雪之後，我們希望能給這些旅遊者提供一個最舒適，配套最完善，娛樂是在滑雪運動之外的娛樂補充。但在這裡，我感覺到，看到一些國外的度假小鎮。其實我們現在說的度假小鎮，往往做著做著就成瞭一個度假村，度假村的特點，我感覺在旅遊旺季的時候，人很多，但隻要一過，馬上就變成空城。當時我們在秦皇島做的項目，特別有感觸的是什麼，到周六的時候，簡直是住房住不上，要打架，等到周日下午的時候，我一個人不敢在那兒待著，因為我覺得靜得特別嚇人。
當時一開始提出這個的時候，他們覺得你們在提口號，我感覺真不是。當然這裡邊會有技術問題逐步發展，如果真能夠做到這一點，我想可能真正的度假小鎮的靈魂就有瞭。
謝謝。
【論壇主持】《安傢》雜志主編 盧嶸
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-27/15502386375.shtml
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